冯仑：房地产的7个赚钱新风口

最近一段时间，不少读者朋友在后台留言，探讨地产行业的现状及未来。有人认为「房地产行业现在很不景气」，也有人说「地产将有新的发展」，还有人希望冯叔就此话题谈一谈。

其实，早在2021年4月15日在上海召开的第一届品器·不动产大会上，冯叔就曾对这个话题做过一次专题演讲。

2年多时间过去，冯叔说，「我现在的看法，和2年前的判断，没有变化」。

在那次演讲中，冯叔认为，「房地产的开发时代过去了，我们进入到一个新的未来，那就是后开发时代。在开发时代，地产行业的竞争主要在住宅领域，企业比拼的是规模、成本、速度，拿块地，快速地把房子建起来，然后赶紧卖，回收成本，就完了。进入后开发时代，房地产开发已经变成了一门手艺。当人均GDP超过1万美元之后，住宅市场的发展速度将会放缓，这是一个全世界普遍的趋势。因此，对于地产企业而言，竞争的关键已经不再是住宅市场的成本、规模和速度，而是要转向其他房地产领域，如办公、商业、酒店度假、教育研发、物流仓储、医疗健康、公共物业等。」

再次把冯叔的这篇演讲分享给大家，希望能给大家带来一些启发。

演讲 | 冯仑（微信公众号：冯仑风马牛）

今天，我们在这开一个特别的房地产会，其实只想告诉大家一个事实：房地产的开发时代过去了，我们开始进入到一个新的未来，那就是后开发时代。

实际上，我认为，开发时代在2019年就结束了。为什么这么说？

大家都知道，现在地球上有70多亿人。在地球上其它地方曾经发生过的故事是这样的：当人均GDP接近1万美金，城市化率超过50%、60%，主要城市的人口聚集开始停下来，人口的增量开始减少，人均住房面积超过40平米的时候，住宅，传统开发的模式就已经开始减缓了。

我曾经去纽约寻找过一家公司。二战后，美国东部几乎所有的住宅都是这家公司做的。

我去纽约找这家公司时，被告知，这家公司现在没有了。我问，「为什么没有了？」

对方说，「这家公司只繁荣了20多年就没有了」，还给了我一张他们收藏的旧报纸，说，「这家公司后来全部卖掉，去做了慈善，今天你还能看到这家公司的，是一个做慈善的基金会。」

这就是美国房地产的开发时代结束以后，住宅开发在减量过程中发生的故事。

我们来看一下在开发时代大家都在做什么？无一例外，开发时代大家的主要产品是住宅。规模、成本、速度是最重要的行为，核心竞争力，模式是2C，卖给个人。

开发时代，经济水平差不多是人均GDP在2000到10000美金这个阶段。曾经有一阵很多人讲，到东南亚倒腾房子随便都能挣钱。为什么？柬埔寨、越南等国家，人均GDP也就几千美金，正是快速增长的阶段。但是，到新加坡就不一样了，新加坡人均GDP达到了5万多美金，就没有这样的故事。

所以，作为行业从业者，如果今天你还是开发时代的能力，你的竞争力仍然在住宅这一块，在成本、规模、速度上有竞争力，其实到其它人均GDP没到1万美金的市场，你的经验，你的能力，你的本事都能用，因为那里还处在开发时代。

进入后开发时代，我们的能力就得随之改变。我们的产品不再是住宅。有七大类的产品，在后开发时代，产品与过去都不一样，包括办公、商业、酒店度假、教育研发、物流仓储、医疗健康，还有公共物业。

从竞争力的角度来看，我们现在的竞争力重点是运营和管理。什么叫运营和管理？我讲两个具体的故事。

在开发时代，我们地产商，每做一个购物中心，就算做10万平米，能够产生的营业额也就10亿、15亿。一般只做不运营，做好以后租给别人就不管了。但北京的SKP，12年时间，没有增加一寸面积，营业额从11亿增长到了177亿，成为全球单店最大的购物中心。它在倒腾空间里面的产品，在运营。从11亿到177亿，它每平米的产出，平效增加了十多倍。当然，它能承受的佣金就有巨大的增长。

再讲一个极端的故事。现在大家都说薇娅非常了不起。薇娅去年卖了320亿的货，用了多少面积？3万平米。用3万平米的办公空间卖了300多亿的货。靠什么？就是空间的平效大大提高。这都是运营。

空间运营的核心，是你要变成空间的导演和制片，要讲好空间的故事，把所有跟这个故事相关的人吸引到这个空间来，在这个空间里消费，于是这个空间就有价值。要把这个空间变成一个聚人聚气聚利的地方，最后收到租金。

空间容纳的人越多，或者人在里面掏的钱越多、消费越多，空间的价值就越多。在后开发时代，空间的价值主要算租金。租金怎么算？我以前开过一个玩笑，空间的价值，「站着不如坐着，坐着不如躺着，活人不如死人」。为什么这么说？

站着消费，溜达溜达就走了，你收不到钱；但他坐下来，喝个茶，吃个饭，他就要交点钱，你的租金就高一些，如果他躺着，比如病了，躺着，天天都要付钱。

但如果他死了，大家知道，在殡仪馆告别的时候，那个屋子，45分钟收2000块，那个地方，大概300平米一年可以收到700万。这还不够，如果他死了没火化，放在抽屉里，多少钱？比五星级酒店还贵，这就叫运营。所以我们讲竞争力是运营。

还有资产管理。资产管理包括物业的硬体管理，也包括资产的金融化，这些都是资产管理。

从商业模式来看，后开发时代的我们主要是做ToB。后开发时代的商业模式核心是ToB，B再ToC，我们的客户更多的是机构，所以各地产业园招商，卖场去招商都是ToB。我们要更多地通过研究ToB，而且研究B后边的C，也就是商业模式更复杂。

从金融服务这一块来看，在开发时代，主要用哪些产品？用的是开发贷，个人购房的贷款，另外有一些土地融资、股票、债券，以及夹层，过桥资金等等。

后开发时代，我们面对的金融产品是经营性物业贷款，经营贷，我们可能会有基金，会有abs，还有很多工具，但唯独没有开发贷。进入后开发时代意味着我们就告别了开发贷，我们迎来了经营贷，我们要研究不动产投资信托。

而从标杆企业的角度来看，在开发时代，核心指标是销售收入。标杆企业的营业额，从1000亿、2000亿，一路到6000亿，7000亿。

而到了后开发时代，前两天我们去了一个公司，在讨论后开发时代的时候，大家说了一句话，「在后开发时代，我们是在同一条起跑线上」。也就是说，进入后开发时代的时候，大家都在一起，刚开始起跑。

比如办公领域，我认为在中国做得很好的是SOHO，SOHO一直在做办公。如果你按营业额比，按开发时代的标准比销售额的时候，它也没什么，但是它的办公是目前房地产企业当中做得很好的。

比如仓储物流，大家都知道普洛斯做得很好，这是标杆企业，也是全球最大的仓储物流公司。还有嘉民，是新加坡过来的。这家公司也是做物流仓储。

还有商业，我们之前讲过的SKP，还有德基，这两家公司都是商业物业中间价值创造做得最好的。

医疗健康，大家都知道，泰康是目前做得非常棒的。泰康在养老领域，已经布局了将近30个城市。今年已经开业11家，平均入住的年龄在80岁以上，而且它形成了一个闭环，包括保险、养老、幸福事业，目前是做得最好的。

当然，我们公司，包括品器，还有一些合伙人，围绕医疗健康也做了4年的探索。

进入后开发时代，核心指标是资金回报率。我们看每一个物业，每一个产品，算账时很少算面积，面积大小不重要，算租金回报率。

举一个例子，在开发时代，一家开发公司一年做几千万平米，销售几千亿，它的价值有多大？因为它是按营业额算的，资本市场给的价值大概是一千多亿，最多两千亿。

但是，我们知道，嘉里中心在北京做国贸一期、二期、三期，用了30年，只做了100万平米，一年收60多亿人民币的租金，它的估值，市值就将近1500亿。为什么这么算？是按租金回报算的。它面积没那么大，但是价值很大。所以后开发时代算账的方式发生了变化。

我们再来看一看进入后开发时代，我们面临的挑战。

跟发达国家曾经的后开发时代不一样的是，今天我们面对很多科技带来挑战。科技的进步颠覆了过去的很多东西，我们面临着很多改变。

科技对我们的颠覆发生在哪里呢？大体上发生在以下这几个方面。

第一件事，是做房子的过程。

大家都知道，房子越来越能够按照个性化来定制；此外，3D打印的这种小房子，已经有比较成熟的公司在提供服务。

还有全屋智能。腾讯、华为、小米这些公司都提出了全屋智能。也就是说，未来的房子，很多重要内容的提供，都不是传统的开发公司。比如日本，现在最好的房屋公司是松下房屋，是做电器的；还有丰田房屋，是做汽车的，都不是传统的大型建设公司，比如三井不动产。为什么？因为要把所有的房间里面的智能设备、家用电器连接起来的本事，三井不如松下。

所以丰田在日本做了一个未来城市，重点做智能交通互联网。

未来在中国，房屋做得最好的也有可能是小米、华为这样的公司，或者是某一家电器公司，而基础的网络、互联网这些，可能是腾讯。

面对这种变化，传统开发商能做什么？就是跑腿，报批报建，最后把壳给人家建完，剩下的都不会干。所以科技对我们的颠覆是巨大的。

第二件事，房屋交易系统会发生很大的变化。这是目前最明显的一个变化。大家都知道贝壳，三四年时间，市值700亿美金。最近安居客也要上市。还比如诸葛找房，是又一家数字化的交易系统和平台，这种交易系统和平台的平效，它的经纪人的效率都非常之高。

第三，刚才讲到了空间管理。过去写字楼的运营也是很笨的，来一个人租就完了，不租你也没办法。现在，通过各种数据，能够通过你过去的使用偏好，然后来很好地匹配空间。于是空间的运营，现在随着科技引入以后，效率大大提高。

资产管理方面，现在有些体系会使用一些特别的系统，把资产管理通过现代的网络技术、人工智能技术，变成了每个人都能做。比如说，过去，资产当中就一个大楼，你得有很大的一笔钱才能参与，现在每个人都能参与，而且提供服务的效率大大提高。用很多新的技术，用数据来管理，人工智能对于资产管理影响力越来越大。

疗愈系酒店不是居禅+林·杭州效果图

最后，再来说一说在后开发时代，我们围绕着后开发时代做大健康的不动产，就围绕着大健康，我们做了一些什么事情？我们做了疗愈系酒店。所谓疗愈，是在这个空间里做内容，提供身心修复、疗愈的这样一个空间，目前已经陆续开业了。

还有健康公寓。什么叫健康公寓？国际上有一个标准，叫well标准，空气、水、声音、光等七大类，一百多项指标，要经过很多大数据验证，全部达到标准，这样的空间会更有利于身体健康，所以叫健康公寓。

我们还在围绕着医疗健康做健康医疗中心。就把医疗健康的这些内容集中在这个空间里，就叫医疗mall。健康医疗中心就是医疗mall。

当然我们还有一个业务，我们叫医院物业买入返租业务。这些都是我们这几年在后开发时代围绕着大健康所做的一些工作。

总之，随着中国经济的发展，我们会把更多的资产空间的价值创造得更好。同时也在城市中心，包括一些低效工业的处理上，能够创造出更多的有价值的服务，同时也让我们在后开发时代变得更加有方法，也让我们所有的后开发时代的参与企业，在新的时代获得新的成长和新的业绩。

主编｜王滔    编审｜陈润江   顾问｜王淑琪

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